中高端楼盘供需两弱 首付70万以内房源接受度高

全国楼市成交走淡的2019年下半年，太原楼市同样无法独善其身。在这次楼市波动之中，作为楼市产品品质、销售趋势风向标的中高端楼盘更是遇冷明显。楼市调研数据显示，今年省城中高端楼盘开盘个数减少、开盘去化率降低、蓄客量不足。未来一年内，中高端楼盘将面临怎样的境遇?购房者需求有何特征及变化?本周，山西晚报记者对此进行了实地采访——

1、中高端楼盘访客减少

在太原市小店区某中高端楼盘售楼处，几名置业顾问闲坐在售楼大厅内聊天，见有到访购房者进来立刻走上前介绍楼盘详情。“*近工作比较闲，购房者不多，楼盘房源也不太多了。等到下一期开盘，户型、楼层选择会比较多。”一位王姓置业顾问告诉记者。

在随后走访的多个楼盘中，都存在类似现象。一位营销工作人员介绍，“购买中高端楼盘的购房者中，基本都是二次或者二次以上购房，而在今年入手的购房者中，有一多半的购房者都是看房看了两年以上才考虑下手的。和以前相比，购房周期明显拉长，只有不到三成的购房者是今年决定看房就在当年购置的。不少购房者对未来市场的预期不太确定，认为房价会降，所以观望情绪比较浓厚，下单更为谨慎。”

由于需求一方的冷淡，今年供给也很平淡。根据朗润智业的统计数据看，今年1-10月，太原中高端类项目共计开盘8个，主要集中在小店区和晋源区，价格均在13000元/平方米以上，价格平稳。而与去年相比，开盘个数由13个下降到8个。

在限购之下，太原市城南区域具备良好的硬件优势，价格保持稳定，但入市项目个数下降明显。2019年还有1个月画上句号，业内统计，今年全年太原新入市的中高端项目不足5个。“入市项目较少，这是市场上大家有目共睹的，在市场下行阶段，随着价格下探，面积缩窄，中高端项目纷纷放缓入市节奏，下一步待市场回暖后，才会再积极入市。”

开盘数减少，楼盘的去化率也有显著降低。朗润智业统计，1月至10月，从市场供求角度来看，中高端楼盘开盘去化率下降明显;从转化比来看，2019年市场转化比为11：1，即11个购房者中有1个会选择购买，购房者观望态度明显;市场下行阶段，购房者保持观望态度，是导致开盘去化率降低的主要因素。

2、70万元是首付上限

在当前的市场环境下，房屋总价是影响成交量的主要因素。作为改善型置业，大多数购房者有一定的经济能力。根据朗润智业调查统计，在所有购房者中，能承受房屋总价款在160-300万元的购房者占到4成。70万元为首付门槛，首付75万元以上，大部分购房者因财务状况所限，无法购买。

在太原，公积金贷款额度上限是80万元，如首付款为70万元，150万元购买一套单价在1.3万元/平方米，面积在120平方米的改善房，即是公积金用户选房的上限。如果单价更高或面积更大的房源，则需要组合贷或纯商业贷款，财务压力不言而喻。

在采访中记者发现，购置中高端楼盘的购房者首付主要靠自己或伴侣的收入，该人群中大部分人月供还款能力较强，34%的购房者月供还款能力在4500元/月以上。调研数据显示，改善类购房者资金利用率较高，投资理财方式多样，全款购房比例为11%，大部分还是以贷款为主。

虽然如此，这部分购房者对住房单价预期值明显降低，其中，能接受1.2-1.4万元/平方米占比22%，1.4-1.6万元/平方米以上占比10%。而在此之前，太原中高端楼盘均价多在1.5万元/平方米以上。目前太原楼市中高端楼盘的总体报价与购房者预期值相稳合，可接受超过1.6万元/平方米预期价格的购房者占比仅为3%。这也说明，中高端购房者对市场呈现出比较保守的态度。

3、80、90后为购房主力军

置业顾问告诉记者，在所有中高端楼盘的购房者中，80、90后为主要人群。这部分购房者有了一定的财富积累，置业是为了改善居住环境和居住空间。根据朗润智业的调研数据来看，改善类的购房者大多已组建家庭并有1至2个孩子，已婚已育占比76%。为了孩子的居住及*需求，生活条件、收入可观的80、90后家长们购房需求明显。

从太原市区域来看，北城改善型购房者比较保守，追求城市核心资源改善，河东为主要置业区域，尤其小店区占比*佳，主要因小店区发展成熟，各项*、商业、医疗等配套完善，品质较高;南城购房者则跟随太原城市发展变迁脚步，倾向于小店区和晋源区改善，追求城市核心资源及自然环境改善;省内地市改善购房者，以工作地为圆心，追求居住方式及配套的改善。

在购房者接受的户型中，120平方米至140平方米的三室两厅两卫是*受欢迎的，三居面积需求跨度为140平方米至180平方米，大部分购房者追求的是居住的舒适度。大多数改善型购房者仍喜好高层产品，另外有28%的购房者喜好小高层产品，23%的购房者喜欢低密洋房别墅产品。

改善型置业的购房者对车位需求强烈，根据朗润智业的数据统计，66%家庭需要1个车位，24%的家庭需要2个车位，7%的家庭不需要车位。对车位承受价格，44%购房者集中在9万元至12万元，27%的购房者集中在12万元至17万元，只有5%的购房者可以接受17万元以上的车位价格。

4、兼顾家庭需求产品受欢迎

“选择改善型置业的购房者中，品牌选择比较丰富，但产品细分较少。在差异化不明显的情况下，购房者对地段差异较为在意。”尖草坪区某楼盘项目负责人许先生表示，大部分购房者对晋阳湖板块、长风中心板块、长风商务区板块及龙城大街板块意向较强，其次是南中环、长风西及综改区板块。同时，对*配套关注度较高。

在南中环街某楼盘售楼处，看房的王女士告诉记者，“我们三代同堂，一家五口人，想购置一套改善型住房，房子需要兼顾父母、孩子的需求。父母喜欢阳光充足的房间和阳台，孩子需要一间独立、安静的书房，另外，日常生活对厨房、餐厅的功能要求比较高。考虑到将来5年至10年内可能会雇保姆，还需要有一间小房间备用。”

中高端楼盘的购房者群体更注重生活品质，这类人群工作压力大，尤其注重小区的健身和养生设施，对产品品质及产品细节关注较多。比如，购房者对小区环境及居住舒适度要求更高，楼间距和园林景观格外重要。其次对于小区公共空间的装修，主要以小区入口、入户通道、外立面等关注度较高，这些空间，是业主体现生活品质的重要表现。同时，该群体十分关注*配套，重点在小学*方面。

*房一直以来是购房者购房的溢价因素，*房价格高于普通配套住房，且保值性强。对于*房，36%的购房者已有*，33%的购房者愿意多付500元/平方米至1200元/平方米寻求更优质的**。

与类别墅高端项目、刚需盘相比，中高端项目以精装为主，在价格适中的基础上，满足业主的综合需求，尽可能减少业主购房之后装修、生活需求负担。