NIFD第三季度报告：房地产市场拐点可能已悄然到来

11月13日国家金融与发展实验室(NIFD)发布2019年第3季度《NIFD季报》。季报显示，我国GDP第三季度同比增长6.0%，延续2018年以来的逐季递减之势。2019年经济增速仍保持在6%~6.5%的年度目标区间内。预计2019年全年增长为6.1%，2020年增速则为5.8%。

同时，季报指出，宏观杠杆率第三季度升幅较二季度有所提高，但从稳增长的需求来看仍显不足。宏观经济政策的长期任务是在稳增长与防风险之间保持谨慎的平衡。当下及未来一个相当长时期，可能需要对杠杆率上升保持一定的容忍度。在此环境下，稳步推进供给侧结构性改革至关重要。

财政支出第三季度增速从高位略有回落，税收收入增速继续放缓。收支相抵，今年财政赤字形势不容乐观。预计，未来若干年内，财政收入可能继续保持较低增速，而财政支出则居高不下甚至会有所增加，财政赤字问题更形突出。在这方面，地方的问题尤为突出。

季报特别提到，随着合格境外投资者投资额度限制取消和摩根大通将人民币债券纳入全球新兴市场多元化指数，债券市场的外资投资前景良好，这也有利于中国债券市场的发展。

股市方面，季报认为，主要股票指数第三季度运行平稳。科创板新股发行并开始交易是本季股票市场*重要事件。科创板的深入发展，特别是注册制的逐步实施，将对整个市场的估值体系产生重要影响，“壳”价值贬值将成为长期趋势，并导致股价走势持续分化。

而房地产市场方面，季报认为，拐点可能已经悄然到来。第三季度，一、二线城市住宅库存去化周期已经处于合理区间，但三线城市住宅库存较2018年底有所上升。一、二线城市租金资本化率指标仍处于高位，三线城市租金资本化率持续上升，仍存在房地产价格泡沫风险。

季报同时指出，房地产金融风险仍是监管机构关注的重点领域，2019年第二季度以来房地产金融政策进一步收紧。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速出现持续放缓，短期内增速可能继续保持缓慢下行趋势，风险正处于释放过程中;部分热点城市的新增住房贷款价值比处于较高水平，需持续关注。第二季度以来全面收紧的房地产调控政策预期短期内难以有实质性放松，目前房地产企业普遍出现资金压力较大的情况，未来，部分资产负债率较高且资金周转能力较弱的中小房企可能会出现较大的债务风险。